Общие вопросы по паевым инвестиционным фондам
- 1.Что такое паевой инвестиционный фонд?
- Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) — это объединенные средства инвесторов (пайщиков), которые управляющая компания инвестирует в различные активы (ценные бумаги, недвижимость и т.д.) с целью получения дохода. Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом — это «имущественный комплекс», а по сути - это инвестиционный портфель. Вкладывая денежные средства в паевой инвестиционный фонд, инвестор фактически заключает с управляющей компанией договор доверительного управления и становится владельцем инвестиционных паев. Имущество или денежные средства, передаваемые в паевой фонд пайщиками, остаются собственностью пайщиков, а управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом, совершая сделки с этим имуществом или капиталом
- 2.Что такое инвестиционный пай?
- Инвестиционный пай является именной бездокументарной ценной бумагой, удостоверяющий долю владельца в праве собственности на имущество, составляющее ПИФ. Подтверждением того, что Вы являетесь владельцем пая, служит выписка из реестра владельцев паев, где указывается количество паев, цена и дата приобретения.
- 3.Какие бывают ПИФы?
По российскому законодательству ПИФы могут быть открытыми, интервальными и закрытыми. В открытом фонде операции с паями (покупка, продажа, обмен) можно проводить в любой рабочий день. В интервальном операции с паями проводятся только в определенные моменты времени, интервалы, но не менее чем один раз в год. Закрытый фонд создается на определенный срок, и паи можно приобрести только при формировании фонда, а погасить только по истечении данного срока.
По структуре и составу активов ПИФы делятся на:- фонды акций (активы фонда преимущественно состоят из акций);
- фонды облигаций (активы фонда преимущественно состоят из облигаций);
- смешанные фонды (активы фонда состоят как из акций, так и из облигаций);
- фонды недвижимости (активы фонда преимущественно состоят из недвижимости и прав на недвижимое имущество);
- фонды фондов (активы фондов составляют паи ПИФов) и т.д.
- 4.Как приобрести паи фонда?
- Вы можете приобрести паи ПИФа на вторичном (внебиржевом) рынке, на Московской межбанковской валютной бирже в секции негосударственных ценных бумаг, через агентов или через дополнительную эмиссию паёв. Паи ПИФов под управлением УК «ВербаКапитал» можно приобрести в офисе компании, предъявив документ, удостоверяющий личность.
- 5.Как продать паи фонда?
Вы можете продать паи ПИФа на вторичном (внебиржевом) рынке, на Московской межбанковской валютной бирже в секции негосударственных ценных бумаг или через агентов.
Паи ПИФов под управлением УК «ВербаКапитал» можно погасить в офисе компании, предъявив документ, удостоверяющий личность и заполнив заявление.
- 6.Кто участвует в системе управления ПИФом?
- В работе Паевого инвестиционного фонда принимает участие несколько независимых друг от друга субъектов: управляющая компания, специализированный депозитарий, регистратор, аудитор, в случае закрытого ПИФа и оценщик. Каждая из этих компаний выполняет определенный набор закрепленных за ней функций, а именно:
- управляющая компания осуществляет управление имуществом фонда;
- специализированный депозитарий отвечает за сохранность имущества фонда, осуществляет учет имущества, составляющего фонд, а также контролирует законность операций со средствами фонда;
- специализированный регистратор — ведет реестр владельцев паев, обеспечивая тем самым независимый учет прав собственности;
- аудитор проверяет правильность ведения учета в отношении имущества фонда;
- оценщик фонда осуществляет оценку имущества фонда (закрытого ПИФа недвижимости)не реже одного раз в год.
- 7.В чем отличие паевых фондов от банков?
Во-первых, банк платит Вам фиксированный процент по вкладу. Вне зависимости от эффективности управления Вашими деньгами, всю остальную заработанную прибыль банк оставляет себе. Управляющая компания ПИФа, наоборот, выплачивает пайщикам при продаже паев всю прибыль, за минусом фиксированных вознаграждений самой управляющей компании, компаний, обслуживающих фонд и скидки, оговоренной в Правилах Фонда.
Во-вторых, при досрочном отзыве средств банк оставит себе все накопленные проценты по вкладу. Продать паи в открытом ПИФе можно в любой рабочий день.
В-третьих, неизвестно куда банк инвестирует Ваши денежные средства, тогда как структура активов ПИФа прозрачна, поскольку управляющая компания обязана раскрывать перед владельцами паев всю необходимую информацию.
- 8.Кому принадлежит имущество фонда?
- Имущество фонда является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности.
- 9.Какие права имеют владельцы инвестиционных паев фонда?
- Владельцы инвестиционных паев фонда имеют следующие права:
- доля в праве собственности на имущество фонда;
- право на участие в общем собрании владельцев инвестиционных паев;
- право требовать от управляющей компании погашения пая и выплаты денежной компенсации, соразмерной приходящейся на него доле в имуществе фонда, в случае несогласия с решениями общего собрания пайщиков;
- право на получение денежной компенсации при прекращении деятельности фонда пропорционально доле в имуществе фонда.
- 10.Что происходит с паями фонда, если Управляющая компания обанкротилась?
- Имущество паевого инвестиционного фонда не являются имуществом Управляющей компании. ПИФ не отвечает по долгам управляющей компании. При банкротстве имущество ПИФа не подлежит изъятию и продаже. Кроме того, активы ПИФа (ценные бумаги, документы, закрепляющие права на недвижимое имущество), купленные на средства пайщиков, хранятся в специализированном депозитарии — компании, отвечающей за сохранность имущества ПИФа.
- 11.В чем преимущества ПИФов?
- Основное преимущество ПИФов состоит в том, что инвестор, участвуя в коллективном инвестировании с относительно небольшими средствами, пользуется всеми преимуществами, доступными ранее только крупным инвесторам. Информация о деятельности фонда максимально доступна. Государственный контроль со стороны Федеральной службы по финансовым рынкам. По отношению к ПИФам применяется режим льготного налогообложения. ПИФ не платит налог на прибыль, так как не является юридическим лицом. Более подробно о налогообложении ПИФов смотрите в разделе «Налогообложение».
- 12.Гарантируется ли доходность вложений в паевой инвестиционный фонд?
- Управляющая компания законодательно не имеет права гарантировать владельцам паев доходности инвестиций и рост стоимости пая. Стоимость паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем.
- 13.Какие риски несет инвестор?
- Изменение стоимости паев фонда зависит от текущих цен на активы, составляющие имущество фонда. В этом случае инвестор несет риск понижения цены.
- 14.Заключается ли договор при покупке паев?
- Заключение договора при покупке паев не предусмотрено. Путем подачи заявки на приобретение паев инвестор присоединяется к утвержденному договору доверительного управления, где прописаны все существенные условия функционирования ПИФа, такие как: инвестиционная декларация, условия покупки, продажи и обмена паев, вознаграждения, сроки и т.д.
- 15.Как рассчитывается стоимость паев?
- Стоимость пая рассчитывается путем деления стоимости чистых активов на общее количество паев в фонде. Стоимость чистых активов — это активы фонда (например, недвижимость, ценные бумаги, деньги) за вычетом пассивов (обязательств фонда).
- 16.Каким образом происходит сохранение контроля над ПИФом?
- В Правилах Доверительного управления должны быть установлены ограничения УК по распоряжению недвижимым имуществом ПИФ. Контроль за деятельностью УК осуществляется:
- со стороны государства — Федеральным органом (ФСФР РФ);
- со стороны инфраструктурных организаций — спецдепозитарием, регистратором, аудитором и оценщиком (функции между организациями четко распределены, спецдеп и регистратор контролируются ФСФР РФ);
- со стороны пайщиков: для фондов, паи которых не ограничены в обороте — общим собранием пайщиков в рамках его компетенции (см. ст. 18 № 156-ФЗ)
- для фондов квалифицированных инвесторов — общим собранием пайщиков, а также инвестиционным комитетом. В Правилах ДУ можно предусмотреть необходимость одобрения всеми либо несколькими владельцами инвестиционных паев (инвест. комитет) сделок с имуществом, составляющим ПИФ, и указать сделки, совершение которых требует одобрения, а также порядок их одобрения;
- 17.Какие операции можно производить с паями?
- Инвестиционный пай — это ценная бумага. В связи с этим, с инвестиционными паями помимо приобретения, обмена и погашения паев, можно совершать практически все те же операции, что и с любым имуществом, а именно: продавать, дарить, закладывать, завещать и т.д.
- 18.Какие налоги платит владелец паев фонда — физическое лицо?
- Налог на доходы физических лиц (подоходный налог), составляет 13% с положительной разницы между суммой, полученной от продажи паев и суммой, направленной на их приобретение.
- 19.Какие ограничения есть в работе ПИФа?
- Все ограничения для УК установлены Законом «Об инвестиционных фондах». Ограничение по составу и структуре активов, составляющих ПИФ, установлены Положением о составе и структуре активов.
- 20.Расходы ПИФа, максимальный процент от СЧА.
- Максимальный размер расходов не определен. Определен перечень расходов. Максимальный размер расходов на инфраструктурные организации, включая вознаграждение самой УК, не может превышать 10% СЧА (стоимости чистых активов). Процент вознаграждение всех этих организаций устанавливается Правилами ДУ.
Вопросы по открытым паевым фондам
Открытые паевые фонды — фонды, в которых инвестор имеет возможность купить и погасить свои паи в любой рабочий день. Сегодня около 40% всех паевых фондов в России являются открытыми.
- 1.Как пайщики получают доход?
- Владение паями открытых ПИФов не предусматривает получения регулярных выплат в виде процентов или дивидендов его владельцу. Доход пайщика - это разница между ценой погашения и ценой приобретения паев. Инвестор может получить доход от своих вложений только в случае продажи принадлежащих ему паев, при условии, что стоимость паев за период владения ими выросла.
- 1.Закрытый паевой инвестиционный фонд, что это такое?
- Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) — современный и динамично развивающийся инструмент финансового рынка, ориентированный:
- на организаторов проектов в сфере недвижимости, которые заинтересованы в успешной их реализации и привлечений инвестиций на долгосрочной основе;
- на инвесторов, вкладывающих средства в недвижимость.
- 2.Кто чаще всего на практике использует этот инструмент?
- Инструмент ЗПИФ используют:
- строительные и девелоперские компании для реализации проектов и осуществления сделок купли-продажи недвижимости;
- организации, занимающиеся сдачей недвижимости в аренду;
- частные инвесторы с целью вложения средств и получения большей доходности от имеющихся активов.
- 3.Какие преимущества дает использование ЗПИФ?
- возможность привлечения дополнительного финансирования в проект;
- налоговые преимущества (отложенный до мометна погашения паев налог на прибыль);
- оптимизация структуры бизнеса;
- защита активов.
- 4.Чем может быть наполнен фонд недвижимости?
- ЗПИФ может включать в себя:
- денежные средства на счетах и во вкладах в кредитных организациях (в том числе в иностранной валюте);
- недвижимое имущество (торговые и бизнес-центры, жилые дома, гостиницы, земельные участки и др.);
- права на недвижимое имущество (проектно-сметная документация и права из инвестконтрактов, др.);
- ценные бумаги (облигации, акции и паи других ПИФов).
- 5.Какие операции можно осуществлять с недвижимостью, находящейся в ПИФ?
- Строительство, покупка, реконструкция, улучшение, переоценка, продажа, сдача в аренду и (или) субаренду и т.д.
- 6.Как можно привлечь финансирование в ЗПИФ?
- путем продажи паев частным, юридическим, институциональным инвесторам, в т.ч. иностранным гражданам и организациям (ликвидность паев можно поддерживать на бирже);
- посредством получения государственных средств;
- посредством реинвестирования денежных средств;
- путем получения займа под залог паев и (или) имущества, находящегося в фонде.
- 7.Как защитить активы компании (собственные активы) с помощью ЗПИФ?
- На имущество, переданное в фонд, нельзя наложить арест.
- Имя пайщика, передавшего свою собственность в фонд, и стоимость его имущества не подлежит разглашению.
- Имущество фонда является общедолевой собственностью пайщика, раздел имущества фонда до окончания срока действия фонда и выдел доли в натуре не допускается.
- 8.Какой механизм получения прибыли от использования ЗПИФ?
- Продажа или погашение пая (за счет роста стоимости пая).
- Получение промежуточного дохода (регулярные выплаты как % от прироста имущества фонда).
- 9.Каким образом получить доход от сдачи имущества в аренду при использовании ЗПИФ?
- Фонды инвестируют в недвижимость, которую затем сдают в аренду.
- Увеличение стоимости чистых активов фонда происходит не только за счет арендных платежей, но и за счет удорожания самих объектов недвижимости.
- Наращивание дохода, рефинансируя прибыль, а также осуществлять ремонт и реконструкцию объектов недвижимости, принимая НДС по данным операциям к зачету.
- 10.Можно ли использовать в качестве залога для получения кредита имущество фонда и выдавать кредиты из средств фонда?
- Если пайщиками фонда являются квалифицированные инвесторы, то фонд может выдавать кредиты и займы, использовать имущество фонда в качестве залога и др.
- 11.Как финансируется девелоперские проекты в рамках ПИФа?
- Проект в рамках ПИФ финансируется за счёт:
- средств фонда, собранных при его формировании;
- для категории фондов для квалифицированных инвесторов: допускается частичная оплата паев, траншевое финансирование проектов;
- рефинансирования прибыли в рамках проекта за счёт отложенного налогообложения (от продажи уже построенных объектов);
- привлечения средств пайщиков путём дополнительной эмиссии паев.
- 12.Целесообразный процент вознаграждения УК, оценщика и т.д.?
- На практике получается около 5% от СЧА: УК — от 1 до 4%; СД и Р — около 1%; аудитор и оценщик — около 1%. Всё зависит от деятельности ПИФа, от собственников, и от выбранных организаций.
- 13.Организация интервальных выплат пайщикам?
- Для рентных ПИФ ежегодные промежуточные выплаты пайщикам — обязанность, для остальных по желанию. (Не более 20% от СЧА).
- 14.При формировании ЗПИФ недвижимости, в котором будет объект жилищного строительства, каким образом возможно выделение в натуре квартир при продаже паёв?
- Если речь о предъявлении паев к погашению, то следует иметь в виду, что отчуждение имущества управляющей компании владельцам инвестиционных паев не допускается, за исключение имущества паевого инвестиционного фонда, паи которого предназначены для квалифицированных инвесторов. Таким образом, нужно четко разделять тех лиц, которые являются пайщиками (инвесторами фонда), и лиц, которые заключают с управляющей компанией инвестиционный договор или договор долевого участия в строительстве.
Вопросы по закрытым паевым фондам недвижимости
Сегодня лидером среди инвестиционных паевых фондов является закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости. Большинство вопросов связано именно с его функционированием — на них мы и ответим.