Налогообложение в закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости

Закрытые паевые инвестиционные фонды (далее — ЗПИФы) — популярная форма коллективных инвестиций в недвижимое имущество и реальный инструмент преумножения капитала. Преимущества при налогообложении закрытых паевых инвестиционных фондов (ПИФов) интересны инвестору по двум причинам: во-первых, ПИФы находятся под особенным режимом налогообложения, во-вторых, благодаря этому режиму возникает существенный экономический эффект.

Закрытый паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом. Доля в праве собственности на имущество удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Такой ценной бумагой является инвестиционный пай.

Налог на прибыль. ЗПИФ не несет обязанности уплачивать налоги, в частности налог на прибыль, образующуюся в фонде. Эта обязанность лежит на пайщиках, и исполняют они ее в момент извлечения прибыли, т.е. в момент погашения или продажи паев, а также в случае получения промежуточного дохода. Для физических лиц ставка подоходного налога равна 13%. Налог удерживает сама управляющая компания. Если пайщиком ПИФа является юридическое лицо, налог на прибыль при погашении паев уплачивается с 1 января 2009 года в размере 20%. Юридические лица платят налог самостоятельно. (Таблица Налогообложение ЗИПФа)

Учитывая, что срок действия закрытого фонда может достигать пятнадцати лет, весь этот период прибыль, образующаяся в фонде, налогообложению не подвергается, а в полном объеме реинвестируется, что создает весьма ощутимый экономический эффект.

Налогообложение дохода, возникающего при погашении паев у нерезидентов, определяется с учетом страны нерезидента и соответствующего Соглашения с РФ об избежании двойного налогообложения.

Налог на имущество. Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, с 01.01.2011 года подлежит налогообложению у управляющей компании (п.2. ст.378 НК РФ). При этом налог уплачивается за счет имущества, составляющего этот паевой инвестиционный фонд.

Земельный налог. В отношении земельных участков, входящих в имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, налогоплательщиками признаются управляющие компании. При этом налог уплачивается за счет имущества, составляющего этот паевой инвестиционный фонд.

НДС. На Управляющую компанию ЗПИФ с 2006 года возложена обязанность по учету НДС по операциям фонда, она же осуществляет расчеты с бюджетом. При этом НДС платится из средств фонда. НДС не облагается реализация земельных участков и прав на них и объектов жилой недвижимости. Остальные операции с недвижимостью облагаются НДС, а именно: реализация объектов коммерческой недвижимости, передача имущественных прав на недвижимость, в том числе и жилую, получение дохода от сдачи объекта недвижимости в аренду. Управляющая компания Фонда имеет право применять вычет по НДС при условии соблюдения требований гл.21 ч.2 НК РФ. Реализация пая не облагается НДС.

Таблица
Налогообложение закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости